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収益不動産の種類と特徴(鉄筋マンション一棟)

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札幌収益不動産投資事情をお知らせするタアリルです。

今回は収益不動産の中で一番メジャーな収益鉄筋マンション一棟についてご紹介します。

皆さんが収益不動産を検討する際には、アットホーム・健美家・不動産連合隊なんかを見る事になると思います。
ちなみに本業の私でさえも、欠かさずチェックしてます(^^)

たくさん、物件が出てますよね。
札幌で言えば、木造アパートタイプの方が多いと思いますが、その次に多いのが鉄筋マンションです。

今までの区分マンションや一戸建てと違うのは、複数の世帯が入居しているという事です。
これも当たり前の話なんですが、10世帯のマンションで8世帯入居者がいれば8世帯分の収入があるので、ローンの支払いが可能なんです!
区分マンションや一戸建ての場合は入居率が100%か0%のどちらかになりますが、複数世帯のあるマンションだとその中間の入居率というものが存在します。

もちろん0%になれば自己資金を投入しなければローンの返済はできないですけど・・・

メリットとしては他に、建物の耐用年数が長いため、長期間の融資を受けやすいという事があります。
耐用年数とは建物がこのぐらいもつだろうという年数で、

木造アパート :22年
鉄骨マンション:34年
鉄筋マンション:47年


となっていますので、同じ築後10年の建物でも耐用年数の長い鉄筋マンションが長い期間の融資を受けられるのです!

融資期間が長いと何が良いのかって?
それは、1回あたりの支払金額が安くなるのです!

???

実際の例をあげて考えてみましょう。

①木造アパアート:築10年・3,000万円・利回り10%
②鉄筋マンション:築10年・10,000万円・利回り10%

金利を考えると複雑になるのでここでは省略させていただきますが、

①の木造アパートは、3,000万円で利回り10%ですから年間の収入は300万円になります。
3,000万円の築10年のアパートは残りの耐用年数は22年-10年=12年となり、
単純計算で1年間に支払う金額は3,000万円÷12年=250万円となります。
収入が300万円ですので250万円を支払うと残りは50万円となります。


一方②に鉄筋マンションは10,000万円で利回り10%ですから年間の収入は1,000万円になります。
10,000万円の築10年の鉄筋マンションは残りの耐用年数が47年-10年=37年となり、
単純計算で1年間に支払う金額は10,000÷37年=270万円となります。
収入が1,000万円ですので270万円を支払うと残りは730万円となります。


こんなに単純に計算はできないですが、計算上は鉄筋マンションの方が実際に手に残る金額が多いのです!
これが、不動産投資本でよく言われる「キャッシュフローが出る」という事なんです。

鉄筋マンションのメリットはこのように手に残る金額が多いという事があげられます。
また、鉄筋マンションのほうが融資を受けやすいという事もメリットの一つです。
もし、あなたが鉄筋マンションの購入を考えているのであれば、融資を受けやすい鉄筋マンションが良いという事になるでしょう。
裏を返せば、もし今後、所有している鉄筋マンションを処分しようと考えた時にも、次に購入しようとする人が融資を受けやすい方が購入する可能性は高いですよね!

このように鉄筋マンションは、融資を受けやすい・キャッシュフローが出やすい・売却しやすいなどのメリットがあります。
多分、今、不動産投資をするのであればこの鉄筋マンションに投資するのが一番良いのではないかと思います。

と言ってもメリットばかりではありません。
デメリットもあります。
まずは、自己資金。
先ほどの例をあげると、鉄筋マンションは10,000万円。
登記移転・火災保険・仲介手数料などの諸経費が販売価格の6%~7%位かかりますので、安く見て600万円かかります。
さらに融資を受けると言っても自己資金を入れなければなりません。
一般的には物件価格の3割。
比較的自己資金が少なくて済むスルガ銀行でも1割の自己資金が必要です。
そうすると自己資金と諸経費で1,600万円かかってしまうのです・・・

そんなお金があれば苦労しないよ!
という声が聞こえそうですが、確かにその通りだと思います。

しかし、1,600万円で10,000万円の物件が買えるのであれば投資としては悪くないんです。
だから、余剰資金のある人にはオススメできる投資方法なんです。

鉄筋マンションの一番のデメリットはこの部分なんだと思います。
また、物件の販売価格も高額になりますので、個人の属性(勤務先や年収など)も良くなくてはなりません。
そのあたりは、工夫をしながら融資を受けられるように頑張るのですが、これはまた別の機会にご紹介したいと思います。

鉄筋マンションはメリットも多いけど自己資金が必要!という事になります。
次回は木造アパートについてご紹介したいと思います。


追伸:
北朝鮮のミサイルが発射されたそうですね。
この先、世界はどうなるんだろうと考えさせられます・・・
今週末は選挙もありますが、どうなるんでしょう??
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プロフィール

タアリル

Author:タアリル

札幌で不動産会社に務める事15年。

現在は賃貸不動産管理を本業とする会社の役員をしています。

札幌の収益不動産についていろいろご紹介したいと考えていますので、札幌で不動産投資をお考えの方は、仲良くしてください!

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