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収益不動産の種類と特徴(鉄筋マンション一棟)

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札幌収益不動産投資事情をお知らせするタアリルです。

今回は収益不動産の中で一番メジャーな収益鉄筋マンション一棟についてご紹介します。

皆さんが収益不動産を検討する際には、アットホーム・健美家・不動産連合隊なんかを見る事になると思います。
ちなみに本業の私でさえも、欠かさずチェックしてます(^^)

たくさん、物件が出てますよね。
札幌で言えば、木造アパートタイプの方が多いと思いますが、その次に多いのが鉄筋マンションです。

今までの区分マンションや一戸建てと違うのは、複数の世帯が入居しているという事です。
これも当たり前の話なんですが、10世帯のマンションで8世帯入居者がいれば8世帯分の収入があるので、ローンの支払いが可能なんです!
区分マンションや一戸建ての場合は入居率が100%か0%のどちらかになりますが、複数世帯のあるマンションだとその中間の入居率というものが存在します。

もちろん0%になれば自己資金を投入しなければローンの返済はできないですけど・・・

メリットとしては他に、建物の耐用年数が長いため、長期間の融資を受けやすいという事があります。
耐用年数とは建物がこのぐらいもつだろうという年数で、

木造アパート :22年
鉄骨マンション:34年
鉄筋マンション:47年


となっていますので、同じ築後10年の建物でも耐用年数の長い鉄筋マンションが長い期間の融資を受けられるのです!

融資期間が長いと何が良いのかって?
それは、1回あたりの支払金額が安くなるのです!

???

実際の例をあげて考えてみましょう。

①木造アパアート:築10年・3,000万円・利回り10%
②鉄筋マンション:築10年・10,000万円・利回り10%

金利を考えると複雑になるのでここでは省略させていただきますが、

①の木造アパートは、3,000万円で利回り10%ですから年間の収入は300万円になります。
3,000万円の築10年のアパートは残りの耐用年数は22年-10年=12年となり、
単純計算で1年間に支払う金額は3,000万円÷12年=250万円となります。
収入が300万円ですので250万円を支払うと残りは50万円となります。


一方②に鉄筋マンションは10,000万円で利回り10%ですから年間の収入は1,000万円になります。
10,000万円の築10年の鉄筋マンションは残りの耐用年数が47年-10年=37年となり、
単純計算で1年間に支払う金額は10,000÷37年=270万円となります。
収入が1,000万円ですので270万円を支払うと残りは730万円となります。


こんなに単純に計算はできないですが、計算上は鉄筋マンションの方が実際に手に残る金額が多いのです!
これが、不動産投資本でよく言われる「キャッシュフローが出る」という事なんです。

鉄筋マンションのメリットはこのように手に残る金額が多いという事があげられます。
また、鉄筋マンションのほうが融資を受けやすいという事もメリットの一つです。
もし、あなたが鉄筋マンションの購入を考えているのであれば、融資を受けやすい鉄筋マンションが良いという事になるでしょう。
裏を返せば、もし今後、所有している鉄筋マンションを処分しようと考えた時にも、次に購入しようとする人が融資を受けやすい方が購入する可能性は高いですよね!

このように鉄筋マンションは、融資を受けやすい・キャッシュフローが出やすい・売却しやすいなどのメリットがあります。
多分、今、不動産投資をするのであればこの鉄筋マンションに投資するのが一番良いのではないかと思います。

と言ってもメリットばかりではありません。
デメリットもあります。
まずは、自己資金。
先ほどの例をあげると、鉄筋マンションは10,000万円。
登記移転・火災保険・仲介手数料などの諸経費が販売価格の6%~7%位かかりますので、安く見て600万円かかります。
さらに融資を受けると言っても自己資金を入れなければなりません。
一般的には物件価格の3割。
比較的自己資金が少なくて済むスルガ銀行でも1割の自己資金が必要です。
そうすると自己資金と諸経費で1,600万円かかってしまうのです・・・

そんなお金があれば苦労しないよ!
という声が聞こえそうですが、確かにその通りだと思います。

しかし、1,600万円で10,000万円の物件が買えるのであれば投資としては悪くないんです。
だから、余剰資金のある人にはオススメできる投資方法なんです。

鉄筋マンションの一番のデメリットはこの部分なんだと思います。
また、物件の販売価格も高額になりますので、個人の属性(勤務先や年収など)も良くなくてはなりません。
そのあたりは、工夫をしながら融資を受けられるように頑張るのですが、これはまた別の機会にご紹介したいと思います。

鉄筋マンションはメリットも多いけど自己資金が必要!という事になります。
次回は木造アパートについてご紹介したいと思います。


追伸:
北朝鮮のミサイルが発射されたそうですね。
この先、世界はどうなるんだろうと考えさせられます・・・
今週末は選挙もありますが、どうなるんでしょう??
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収益不動産の種類と特徴(番外編)

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札幌収益不動産投資事情をお知らせするタアリルです。
しばらくサボってしまいました・・・
今日から復活!と気合を入れなおして皆さんに有益な情報をご紹介したいと思います。

先日までは、収益区分マンションと収益一戸建てについてのご紹介をしました。
この二つの投資にはある共通点があります。
収益区分マンションと収益一戸建てについては1世帯しか入居できないという事です。
それが何か?とお思いでしょうが、かなり重要な事なんです。

皆さん収益不動産は、入居者がいて当たり前とお考えなんですが、もちろん空室の時もあるんです。
当たり前ですよね!

収益不動産を経営するという事は、収入と支出を考えなくてはならないのです。
入居者がいる時には家賃と言う収入があり、経費と言う支出があってその差額が利益となります。
しかし、入居者がいなければ、収入が0(ゼロ)で支出がある事になり、損失が出てしまいます。

一戸建てであれば、最低限、固定資産税の支払いが生じます。
区分マンションであれば、固定資産税の他に管理費・修繕積立金・駐車料金などの経費がかかります。
空室期間が長くなれば、持ち出す金額が増えてしまいます。

区分マンションや一戸建ては、現金数百万円から投資ができるので、融資の支払いができなくなる心配もなく、手軽に始められると思っている人も多いと思いますが、自己資金ギリギリの金額で始めるにはリスクが高いと思います。
それでいて、入居者がいる状態でもお小遣い程度の利益にしかならないのが現状です。

この辺も踏まえた上で、私がお勧めする「区分マンション」「一戸建て」を参考に投資対象を選別していってください!

次回は収益アパート・マンションのご紹介をしたいと思います。


最後まで読んでいただきありがとうございます。
今後とも宜しくお願い致します。


追伸:
日ハムに大谷君が入団する事が決まりました。
大谷君の決断も立派ですが、1位指名して入団を決定させた日ハムの努力が素晴らしかったです!
あとは活躍してくれる事を期待しています。

 

収益不動産での出来事①

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札幌収益不動産投資事情をお知らせするタアリルです。
先日までは、収益区分マンションと収益一戸建てについてのご紹介をしました。
今日はちょっと息抜きと言う事で、私が賃貸不動産管理業で経験した事をご紹介します。

2年ほど前でしょうか。
1本の電話から話が始まります。
「お宅で管理しているアパートに住んでいる人に連絡が取れないんだけど・・・」
かなり怖い電話ですね・・・

話を聞いてみると1週間ほど連絡が取れないらしい。
今日も札幌で部屋の中で亡くなっていたという事件が起きている。

賃貸不動産会社では避けて通る事の出来ない道なんですが、できれば通りたくない道ですよね。

恐る恐る物件に行き、チャイムを鳴らしてみる。
・・・反応はない。

再度チャイムを鳴らす。
・・・しかし反応はない。

保管キーでドアを開けると・・・
とりあえず玄関までゴミの山・・・

そんな関係のない事もありつつ、玄関から名前を何度か呼んでみる。
・・・
・・・
・・・
・・・ハイ・・・

おっ 声が聞こえた!(心の中ではガッツポーズ!)
良かった良かった。

この入居者さんは、部屋の中で転んで動けなくなり、体力が落ちていたようでしたが、とりあえず一安心。
しかし、この状況なので、保証人さんと話をして退去していただく事となりました。

って、怖くない話なの??
・・・そうです・・・

実は私は賃貸マンションの管理業を10年程やっているのですが、いまだに室内で死亡された方はいないんです!
意外とすごい事だと思いますよ!
私に管理を任せていただければ、事故が起きないので管理の依頼をお待ちしております!

また明日もお会いしましょう!

収益不動産の種類と特徴(一戸建て)

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札幌収益不動産投資事情をお知らせするタアリルです。
昨日は区分マンションの1室をご紹介しました。
昨日のブログでご紹介した物件ですが、早速確認してみました。
まだ募集中とのことでしたので、興味のある方は、メッセージください。


今日は昨日予告した通り、
一戸建ての投資についてです。

メリット・・・比較的少ない投資資金で始められる。
デメリット・・・老朽化に伴う突発的なメンテナンス費用がかかる事がある。


個人的な考えとしては、悪くない投資だと思います。
昨日ご紹介した区分マンション1室に比べると土地の価値があるという事が大きな違いです。
区分マンションも土地の持ち分がありますが、あくまでも持ち分なので、土地として売却する事はできません。
その点、一戸建ては、建物を壊して更地として土地を売却する事も可能です。
また、入居率の面から考えても、区分マンションに比べて入居期間が長いという事もありますので、安定経営が可能だと考えられます。

さて、そこでどんな一戸建てを探せばよいのか?
そこからは逆算です。
昨日の区分マンションでもお伝えしましたが、区分マンションの場合は立地と間取りが重要だと説明しましたが、一戸建ての場合は、建物の状況と駐車場の確保が重要となります。

投資対象となる一戸建ては、札幌の場合700万円くらいの物件になると考えられます。
一戸建てを探している方の希望家賃は6万円から7万円といったところです。
仮に65,000円とした場合、固定資産税約5,000円/月とした場合、その額を控除して年収は60,000円×12カ月で720,000円となります。
そうすると利回りで10.28%となり、この位が投資対象としては安定するのではないかと思います。

さて、700万円の一戸建てを探すわけですが、レインズで見てみると56件の物件が出てきます。
ここからは、間取りが3LDKまたは4LDKのもので駐車場が確保できるもの(できれば2台分のスペースがあるところ)を資料をとりながら探していきます。
多分残るのは20~30件位でしょうから、あとはその物件を見まくるだけです!
築年数も昭和40年代からありますので、実際に見て判断する必要があります。

どれも古い物件でしょうが、特に注意する場所はお風呂です。
お風呂は修繕するのに多額の費用がかかるため、現状で使用できるかどうかをチェックしてください。
他の場所は、何とかお化粧をしてごまかす事はできます。

また、これらの物件は古いので、入居者が住んでいる間に給湯器や配管などを修繕しなくてはならない可能性があります。
修繕費がかかる事が考えられますので、ある程度の資金的余裕は必要になる事を想定しておいてください。

しかし、土地が手に入る事を考えると悪くない投資だと思いますよ!
じゃあ、具体的にどんな物件があるの?と思われる方がいらっしゃいましたら、コメントやメッセージをお願い致します。


収益不動産の種類と特徴(区分マンション)

札幌収益不動産投資事情をお知らせするタアリルです。

巷にある不動産投資についての情報。
いろいろな考え方があるので、いろいろな投資対象があるのも当然です。
しかし、メリットばかりを伝えてデメリットがなかなか伝えられないというのが現状かと思います。
そこで、投資対象となる不動産の種類とそれぞれの特徴を私なりの考え方と一緒にご紹介します。

今回は区分マンション1室についてです。

メリット・・・比較的少ない投資資金で始められる
デメリット・・・空室の場合は、管理費・修繕積立金などの維持費の分だけマイナスになる


投資の導入としては悪くないかもしれませんが、そこで資金を使うのはもったいないと思います。
もし札幌で投資するのであれば、立地と間取りと貸せる賃料が重要になります。
投資対象となる物件は非常に少ないと思いますので、よく吟味する必要があります。
レインズを見て良さそうな物件をご紹介します。
サニー
ダイア
まず、札幌の区分マンションの投資を考える場合、場所は地下鉄駅から近い事が重要です。
それも、地下鉄東西線「西11丁目駅」「西18丁目駅」「円山公園駅」の3つの駅が投資対象となる感じですね。
さらに、お風呂とトイレが別の事という条件を入れるとほぼ物件が無くなります・・・ 笑

レインズから該当しそうな物件を見てみると・・・

上の物件はかなり良いと思います。
地下鉄「西11丁目駅」から徒歩5分、お風呂トイレ別の3LDK。
現在は針灸院に賃貸中なので、すぐに賃料が入ってきます。
そして、騙されやすい表面利回りの計算方法についても問題ありません。
賃料から管理費と修繕積立金が控除されている状態で14.54%の利回りがあります。
資料ではこれ以上ないくらい良い物件に見えます。

下の物件は、上のオススメしている地下鉄駅沿線ではないのですが、JR「桑園駅」から徒歩10分の場所にあります。
JR沿線で投資対象になるのは「桑園駅」か「札幌駅」の2つの駅ぐらいでしょうね。
JR駅から徒歩10分の場所にあり、お風呂トイレが別のタイプです。
現在は空室のため賃料は1円も入らないだけでなく固定費の管理費と修繕積立金は出ていく事が問題ありですが・・・
リフォームにお金がかからないのであればこれ以上の出費はありません。
60,000円で貸せた場合の利回りは10.54%(もちろん管理費・修繕積立金は控除しています)
この物件でもまずまずの物件だと思います。

こう見ると、上の物件が良すぎる感じが否めません。
早速、問い合わせちゃいました。
遅い時間ですが、Facebookのお友達の業者さんでしたので、メッセージを送っておきました。
明日回答が来るのが楽しみです!

区分マンションへの投資はあまりお勧めしませんが、どうしても投資をしたいという方には、「借りる人がいそうな物件」というのを1番に考えて物件を探してみてください。

明日は一戸建てについてのお話をしたいと思います。

プロフィール

タアリル

Author:タアリル

札幌で不動産会社に務める事15年。

現在は賃貸不動産管理を本業とする会社の役員をしています。

札幌の収益不動産についていろいろご紹介したいと考えていますので、札幌で不動産投資をお考えの方は、仲良くしてください!

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